Avrupa yakasının uygun fiyatlı ilçeleri getiride önde olmayı sürdürüyor; seçkin Boğaz adresleri ise değer artışında. İkisinin neden nadiren örtüştüğü — ve bir getiri rakamına güvenmeden önce nasıl kontrol edileceği.
Kira getirisi, İstanbul gayrimenkulünde en çok telaffuz edilen ve en az sorgulanan rakamdır. Kataloglarda tarihsiz, kaynaksız ve neredeyse her zaman brüt mü net mi olduğu belirtilmeden yer alır. Bu yüzden ilçe adı vermeden önce, bu sayının ne olduğunu netleştirmekte fayda var.
Rakamın tanımı
Brüt getiri, yıllık kiranın satın alma fiyatına bölümüdür. Hesaplaması kolaydır, şişirmesi kolaydır ve hiçbir ev sahibinin fiilen elde etmediği bir sonucu tarif eder.
Net getiri, mülk sahipliğinin maliyetleri düşüldükten sonra kalandır. En azından şunları çıkarın:
- Aidat — ev sahibinin üstlendiği durumlarda. Havuzlu, spor salonlu ve 24 saat güvenlikli büyük sitelerde bu, tek kalemde en büyük kesintidir ve daire kirada olsun olmasın tahakkuk eder.
- Boşluk — kiracılar arasındaki haftalar. Yılın on bir ayı kirada olan bir daire, brütünün yaklaşık %8'ini çoktan kaybetmiştir.
- Yönetim ve kiralama komisyonları; işi kendiniz yürütmek üzere İstanbul'da değilseniz.
- Bakım ve dönemsel yenileme. Kiralık daireler belirli aralıklarla boya ve beyaz eşya yenilemesi ister.
- Kira geliri vergisi ve yıllık emlak vergisi.
Brütle net arasındaki fark bir yuvarlama hatası değildir. Size bir getiri söyleyip arkasındaki varsayımları anında ortaya koyamayan bir danışman, yatırım rakamı değil pazarlama rakamı söylüyordur.
Uygun fiyatlı ilçeler getiride neden önde
Getiri bir kesirdir ve satın alma fiyatı paydadır. Örüntünün büyük bölümünü tek başına bu açıklar.
Prestijli ilçelerde fiyat, elde edilebilir kiradan daha hızlı yükselir; çünkü seçkin bir ilçenin kirasını ödeyebilecek kiracı havuzu, o adrese sahip olmak isteyen alıcı havuzundan çok daha küçüktür — ve bu alıcı talebinin önemli bir kısmı, mülkün kazandırdığıyla değil doğrudan adresle ilgilidir. Payda paydan kaçar.
Uygun fiyatlı ilçelerde tersi geçerlidir. Giriş fiyatları düşüktür; kirayı ise sıradan, derin ve yerel bir talep belirler — işe ve ulaşıma yakın oturacak yer arayan, prestije görece kayıtsız aileler ve çalışanlar. Avrupa yakasının batısı ve kuzeybatısı, yani Beylikdüzü, Başakşehir, Esenyurt ve Küçükçekmece gibi ilçelerin istikrarlı biçimde daha güçlü gelir oranları üretmesinin sebebi budur: erişilebilir yeni arz burada inşa edildi ve kiracı talebi dar değil geniş.
Seçkin adresler neden bunun yerine değer artışında önde
Getirisi zayıf olan ilçeler çoğu zaman en iyi büyüyenlerdir ve bunun yapısal bir sebebi vardır: arzları genişleyemez. Boğaz kıyısı, koruma statülü az katlı mahalleler ve imara açık arsası kalmamış merkezi ilçeler fiziksel olarak sabittir. Kuzey Boğaz boyunca Sarıyer en net örnektir; merkezde Beşiktaş ve Şişli, Anadolu yakasında Kadıköy benzer davranır.
Satın aldığınız şey kıtlıktır ve kıtlık aylık değil satışta ödeme yapar. Böyle bir mülkü getirisine bakarak değerlendirmek yanlış şeyi ölçmektir — ama uygun fiyatlı bir ilçeden alıp satışta büyük kâr beklemek de öyle. Mülkleri karşılaştırmaya başlamadan önce bu ikisinden hangisine gerçekten ihtiyacınız olduğuna karar verin.
Çoğu kişinin bakması gereken orta kuşak
Gerçek yerel ekonomisi olan ilçeler — Anadolu yakasında Kadıköy ve Ataşehir, Avrupa yakasında Şişli ve Kağıthane — iki işi de olağanüstü yapmaz, ikisini de saygın biçimde yapar. Gelir odaklı alıcılar için Ataşehir ayrıca anılmayı hak eder: ofis ve finans istihdamı etrafında büyümüştür, dolayısıyla kiracı talebi yakınında çalışan insanlardan gelir; bu, turizmden veya yabancı alıcı akışından daha sağlam bir tabandır.
Buradaki hafife alınan avantaj likiditedir. Sattığınızda mülke yalnızca uluslararası değil yerli bir alıcı da vardır — ve kabul ettiğiniz fiyata değil, seçtiğiniz fiyata çıkabilmenizi belirleyen şey budur.
Günlük kiralama: daha yüksek brüt, farklı bir iş
Eşyalı kısa dönem kiralama daha yüksek bir brüt rakam gösterir ve aynı işin daha iyi bir versiyonu değil, gerçekten farklı bir iştir. Ciddi bir mevsimsel boşluk, belirgin biçimde daha yüksek yönetim maliyeti, daha hızlı yıpranma ve özellikle kısa dönem turistik kiralamaya uygulanan mevzuat yükümlülükleri taşır. Bunu kira toplamak gibi değil, küçük bir konaklama işletmesi yürütmek gibi düşünün. Sahada bunu düzgün yürütecek biri yoksa, size fiilen ulaşacak olan uzun dönem kira rakamıdır.
Herhangi bir getiri rakamını kabul etmeden önce beş soru
- Brüt mü, net mi? Cevap anında gelmiyorsa brüt varsayın.
- İmzalanan mı, istenen mi? Aynı binadaki benzer dairelerin ilan fiyatını değil, fiilen kaç liraya kiralandığını sorun.
- Aidat ne kadar? Hesap yapmadan önce aylık tutarı yazılı olarak alın.
- Hangi boşluk oranı varsayılmış? On iki ay dolu olmak bir varsayımdır, bir olgu değil.
- Hangi para biriminde, hangi dönemde? Lira cinsinden getiri ile dolar cinsinden getiri farklı sayılardır ve yalnızca biri harcayacağınız olandır.
Özet
Avrupa yakasının uygun fiyatlı ilçeleri gelirde önde olmayı sürdürüyor; seçkin Boğaz ve merkez adresleri değer artışında; yerleşik orta kuşak ise ikisinden birer parça verip karşılığında likidite alıyor. Bu yapı istikrarlıdır. Somut yüzdeler değildir — fiyatlarla, kiralarla ve kurla birlikte hareket ederler. Bu yüzden, bu makale de dahil hiçbir yazının ilçe ortalamasına dayanmayın; değerlendirdiğiniz binaya özel güncel rakamları isteyin.
Belirli bir mülk için net hesabın düzgün yapılmasını isterseniz — fiilen imzalanmış emsaller, binanın aidatı ve gerçekçi bir boşluk varsayımıyla — müşteri karar vermeden önce yaptığımız işin bir parçası tam olarak budur.
Uyarı: bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki, vergisel veya yatırım danışmanlığı sayılmaz. Türkiye’de kanunlar, vergiler ve vatandaşlık ile ikamet koşulları sık sık değişir; piyasa rakamları ise aylık olarak değişir. Herhangi bir karar vermeden önce bilgiyi resmî kaynağından doğrulayın veya bir uzmana danışın.
