سعر العقار ليس ما ستدفعه. كشف كامل بتكاليف الشراء والتكاليف السنوية وما عند البيع، وشروط إعفاء ضريبة القيمة المضافة للأجانب.
سعر العقار ليس المبلغ الذي ستدفعه.
فوقه بنود معروفة ومحسوبة مسبقاً: ضريبة الطابو، رسوم المعاملة، التأمين، الترجمة، والعمولة. كلها معلومة قبل التوقيع، ولا شيء فيها يظهر فجأة.
الهدف من هذا المقال أن تعرف رقمك الحقيقي قبل أن تلتزم، لأن هذا الرقم هو أساس حساب عائدك لاحقاً.
تكاليف لحظة الشراء
ضريبة الطابو
4% من قيمة البيع المعلنة، مقسّمة قانوناً بين البائع والمشتري مناصفة. عملياً، يُتفاوض على من يتحملها ضمن الصفقة، وكثير من المشترين ينتهي بدفعها كاملة.
نقطة عملية: هذه بند قابل للتفاوض مثل السعر نفسه. اطرحه قبل الاتفاق النهائي لا بعده.
رسم الخدمة (رسم رأس المال المتداول)
رسم ثابت يُدفع عند نقل الملكية، ويُحسب وفق تعرفة سنوية تصدرها المديرية العامة للطابو والمساحة. مبلغ محدود مقارنة ببقية البنود.
تأمين الزلازل الإلزامي (DASK)
شرط لإتمام نقل الملكية، ويتجدد سنوياً. قيمته تعتمد على مساحة العقار وموقعه ونوع البناء.
الترجمة المحلّفة والوكالة
حضور مترجم محلّف مطلوب في موعد الطابو للأجنبي الذي لا يتحدث التركية. وإذا كنت تشتري عن بُعد، تُضاف تكلفة تحرير الوكالة لدى كاتب العدل أو في القنصلية.
عمولة الوساطة
تختلف بحسب نوع الصفقة. في مبيعات المطوّرين تكون غالباً على البائع، وفي السوق الثانوي قد تُقسّم. اسأل عنها صراحة قبل التوقيع بدل افتراض أنها غير موجودة.
تقرير التقييم العقاري
مطلوب في مسار الجنسية، واختياري في المعاملات العادية. كثيرون يطلبونه رغم ذلك لأنه يعطي رقماً مستقلاً عن سعر البائع.
إعفاء ضريبة القيمة المضافة: من يستحقه؟
هذا البند قد يوفّر مبلغاً كبيراً، وشروطه دقيقة.
الإعفاء متاح للأجنبي غير المقيم عند الشراء بالتسليم الأول من مطوّر — أي وحدة جديدة لم تُسجَّل باسم أحد قبلك.
وشرطه الأهم: عدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات. البيع قبل ذلك يستوجب إعادة الضريبة المعفاة.
ويجب أن يمر ثمن العقار بالعملة الأجنبية عبر القنوات المصرفية الرسمية ويُوثَّق.
عملياً: إذا كنت تشتري من مطوّر وتخطط للاحتفاظ عدة سنوات، اسأل عن الإعفاء مبكراً — قبل توقيع العقد لا بعده.
تكاليف ما بعد التسليم
بنود تُدفع مرة واحدة عند الاستلام:
اشتراكات العدادات — الكهرباء والماء والغاز الطبيعي، مع تأمين مسترد على بعضها.
التأثيث إذا كنت ستؤجرها مفروشة، أو تجهيز أساسي إن كانت فارغة.
دفعة تأسيس المجمع في بعض المشاريع الجديدة.
التكاليف السنوية
العيدات (Aidat) — البند الأكبر عادةً، ويتفاوت كثيراً بين مشروع وآخر.
ضريبة الأملاك — سنوية، وتُدفع على قسطين.
تجديد DASK والتأمين الإضافي إن وُجد.
الصيانة — بند متغير، ويرتفع مع عمر المبنى.
رسوم الإدارة إذا كنت خارج تركيا.
ضريبة دخل الإيجار عند تجاوز الإعفاء السنوي.
عند البيع
البيع بعد مرور خمس سنوات كاملة من تاريخ التملك لا تُفرض عليه — للمالك الفردي وفي الحالات غير التجارية — ضريبة أرباح زيادة القيمة عادةً.
أما البيع قبل ذلك فيخضع لضريبة على الربح، مع إعفاء سنوي لجزء منه.
وإذا كنت استفدت من إعفاء ضريبة القيمة المضافة، فقيد الثلاث سنوات يبقى قائماً بصرف النظر عن أي خطة بيع مبكر.
نقطة عملية: إذا كانت خطتك البيع في السنة الثالثة أو الرابعة، احسب هذا البند من البداية. الفرق بين البيع في السنة الرابعة والسادسة قد يكون كبيراً.
كيف تحسب رقمك الحقيقي؟
سعر العقار المتفق عليه.
+ ضريبة الطابو ورسوم المعاملة.
+ DASK والترجمة والوكالة إن لزمت.
+ عمولة الوساطة إن كانت عليك.
+ اشتراكات العدادات والتأثيث.
= التكلفة الكاملة للدخول.
هذا الرقم — لا سعر الإعلان — هو ما يُقسم عليه دخلك السنوي عند حساب العائد. استخدام السعر وحده يعطي عائداً أعلى من الحقيقة.
كيف تتجنّب المفاجآت؟
اطلب كشفاً مكتوباً بكل البنود قبل التوقيع، لا شفهياً.
اسأل عن رقم العيدات الفعلي لوحدتك تحديداً، لا متوسط المجمع.
تأكد من وضع إعفاء القيمة المضافة إن كنت تشتري من مطوّر.
حدد من يدفع ضريبة الطابو ضمن التفاوض لا بعده.
اسأل عن دفعات التأسيس في المشاريع الجديدة.
كل هذه أسئلة مشروعة، والبائع الجاد يجيب عنها بلا تردد.
الأسئلة الشائعة
كم تبلغ ضريبة الطابو في تركيا؟
4% من قيمة البيع المعلنة، مقسّمة قانوناً بين البائع والمشتري. من يتحملها فعلياً يُحدَّد بالتفاوض في كثير من الصفقات.
هل يمكن للأجنبي الحصول على إعفاء ضريبة القيمة المضافة؟
نعم، عند الشراء بالتسليم الأول من مطوّر وبشرط عدم البيع لثلاث سنوات، مع تحويل الثمن بالعملة الأجنبية عبر القنوات المصرفية الرسمية.
ما البند الأكبر في التكاليف السنوية؟
العيدات في معظم الحالات، ويتفاوت كثيراً بين مشروع بسيط وآخر بخدمات واسعة. لذلك يُطلب رقمه الفعلي قبل الشراء.
هل أدفع ضريبة عند بيع العقار؟
البيع بعد خمس سنوات كاملة من التملك لا تُفرض عليه عادةً ضريبة أرباح زيادة القيمة للمالك الفردي في الحالات غير التجارية. البيع قبل ذلك يخضع للضريبة مع إعفاء لجزء من الربح.
الخلاصة
التكاليف في تركيا واضحة وقابلة للحساب بالكامل قبل الشراء. لا يوجد فيها ما يفاجئ من يسأل.
والمهم ليس تقليلها إلى الصفر، بل إدخالها في الحساب من البداية — لأنها الفرق بين عائد متوقع وعائد حقيقي.
إذا كان لديك عقار محدد، أرسل لنا تفاصيله. يمكن لمستشار MHD Invest إعداد كشف كامل بتكلفة الدخول والتكاليف السنوية قبل أن تدفع أي مبلغ.
احجز استشارة
