دخل من اليوم الأول وإيجار مثبت، مع عقد ينتقل إليك كما هو. ماذا تفحص في العقد القائم، وما حقوقك إذا أردت السكن في الشقة لاحقاً.
شراء شقة فيها مستأجر يعني أن الدخل يبدأ من اليوم الأول: لا انتظار للتأثيث، ولا بحث عن مستأجر، ولا أشهر شغور. ولهذا يبحث كثير من المستثمرين عن هذا النوع من الوحدات تحديداً.
لكن العقد القائم ينتقل إليك كما هو. فقيمة الصفقة تتحدد بشروط هذا العقد: الإيجار الحالي، وتاريخ بدايته، والتأمين، وخطتك أنت للعقار.
ماذا يحدث للعقد عند الشراء؟
بحسب المادة 310 من قانون الالتزامات التركي، عندما ينتقل العقار المؤجر إلى مالك جديد، يصبح المالك الجديد طرفاً في عقد الإيجار تلقائياً. أي أنك تحل محل المالك السابق، ويستمر العقد بشروطه.
ماذا تكسب بالشقة المؤجرة؟
دخل فوري من أول شهر بعد نقل الملكية.
إيجار مثبت: تعرف الإيجار الفعلي، لا تقديراً.
مستأجر مجرَّب: يمكنك معرفة سجل التزامه بالدفع.
مساحة للتفاوض: إذا كان الإيجار الحالي أقل من السوق، فهذا سبب منطقي للتفاوض على السعر.
ماذا تفحص في العقد القائم؟
الإيجار مقارنة بالسوق
الزيادة السنوية في العقود القائمة محددة بسقف متوسط التضخم لاثني عشر شهراً. فإذا كان الإيجار الحالي أقل بكثير من السوق، فلن يلحق بالسوق بسرعة. احسب العائد على الإيجار الحالي، لا على إيجار السوق.
تاريخ بداية العقد
يحدد شهر الزيادة السنوية. وبعد خمس سنوات من العقد، يمكن طلب تحديد الإيجار من المحكمة على أساس إيجارات وحدات مشابهة، وهذه نقطة مهمة في العقود القديمة.
التأمين (العربون)
لا يتجاوز إيجار ثلاثة أشهر. ورتّب تسلّمه أو انتقاله إليك كتابياً عند البيع، لأن المالك السابق يبقى مسؤولاً عن إعادته للمستأجر ما لم يثبت أنه سلّمه للمالك الجديد.
سجل الدفع
اطلب ما يثبت انتظام دفع الإيجار، مثل كشوف التحويل البنكي.
ماذا لو أردت السكن فيها لاحقاً؟
القانون يمنح المالك الجديد طريقاً واضحاً إذا احتاج العقار لسكنه أو لسكن أسرته:
إشعار كتابي للمستأجر خلال شهر من تاريخ الشراء، ثم رفع الدعوى بعد ستة أشهر.
أو رفع الدعوى خلال شهر من انتهاء مدة العقد.
والوساطة شرط مسبق قبل دعاوى الإيجار. وبعد الإخلاء لهذا السبب، لا يجوز تأجير العقار لشخص آخر غير المستأجر السابق لمدة ثلاث سنوات دون سبب مبرر.
القاعدة العملية: إذا كان هدفك السكن قريباً، فاختر وحدة فارغة. وإذا كان هدفك الدخل، فالوحدة المؤجرة بعقد جيد خيار ممتاز.
مثال افتراضي
لنفترض شقتين بالسعر نفسه: الأولى فارغة، والثانية مؤجرة بإيجار قريب من السوق لمستأجر ملتزم منذ سنتين.
إذا كان هدفك الدخل، فالثانية تبدأ بالعمل فوراً، بلا تكلفة تأثيث ولا فترة شغور. أما إذا كان إيجارها أقل من السوق بكثير، فاحسب العائد على الإيجار الحالي، واجعل الفرق جزءاً من التفاوض على السعر.
رؤية MHD Invest
من منظور استثماري، الشقة المؤجرة بعقد عادل ومستأجر ملتزم من أوضح الصفقات للمستثمر الذي يريد الدخل. ونقيّمها دائماً على أساس العقد القائم كما هو، لا على أساس ما يمكن أن تؤجَّر به لو كانت فارغة.
الأسئلة الشائعة
هل يستمر عقد الإيجار إذا اشتريت الشقة؟
نعم. المالك الجديد يصبح طرفاً في العقد تلقائياً، ويستمر العقد بشروطه.
هل أستطيع رفع الإيجار بعد الشراء؟
الزيادة السنوية محددة بسقف متوسط التضخم لاثني عشر شهراً، في شهر تجديد العقد.
هل أستطيع إخلاء المستأجر للسكن؟
نعم، إذا احتجت العقار لسكنك أو لسكن أسرتك، بإشعار كتابي خلال شهر من الشراء ثم دعوى بعد ستة أشهر، أو بدعوى خلال شهر من انتهاء مدة العقد.
من يعيد التأمين للمستأجر؟
المالك السابق يبقى مسؤولاً عنه ما لم يثبت أنه سلّمه للمالك الجديد، لذلك يُوثَّق انتقاله كتابياً عند البيع.
الخلاصة
الشقة المؤجرة تعطي المستثمر دخلاً من اليوم الأول وإيجاراً مثبتاً. وقيمتها الحقيقية في شروط عقدها: الإيجار مقارنة بالسوق، وتاريخ البداية، والتأمين، وسجل الدفع.
إذا كانت أمامك شقة مؤجرة، أرسل لنا تفاصيل عقدها. يمكن لمستشار MHD Invest مراجعة العقد وحساب العائد الفعلي واستخدام شروطه في التفاوض على السعر.
احجز استشارة
تنويه: هذا المقال لأغراض المعلومات العامة ولا يُعد استشارة قانونية. حالات الإيجار والإخلاء تُراجع مع محامٍ مختص.
آخر تحديث: أكتوبر 2026
